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一语道破买房真相!十分钟讲清中国房地产未来走势

发布日期:2021-07-21 18:23   来源:未知   阅读:

  本期内容硬核高能,涉及一些前瞻数据,可能影响你未来的投资决策,建议收藏备查。

  咱们先来说第一个问题,房地产价格都受哪些因素影响?其实任何商品的涨跌都离不开三个原因。

  房价高企的问题并不是中国一个国家独有的问题,很多发达国家曾经也面临过这个问题,只不过现在已经得到有效的解决,给人的感觉就算别的国家房地产都很健康,只有我们房地产面临一系列的问题。

  在美国经济比较好的时候,不但美国房地产价格在看涨,会拉动世界经济一起往上走,对其他国家的房地产市场也是利好的。如果美国一旦出现金融危机,或者美元汇率大幅波动时,中国市场也会受到一定的冲击,如果国际金融炒家和外资机构嗅到了人民币汇率的升值预期,就会蜂拥而至。

  首先,我们要意识到,如果央妈是为了维持人民币汇率的稳定,为了防止汇率大幅下跌,放水跟人民币稳定之间是矛盾的。就是你越放水,人民币就会跌得越厉害,所以这两者之间天然是构成了制约关系。如果你不想让人民币贬值,你就不可能大量放水。你要大量放水,人民币就会加速下跌。必须有这个基本的逻辑。

  第二个,商品的供求关系。在20十年前,市场正处于开放式经济的萌芽期,毫不客气地说在那个时候www.bg2c7.cn,供给端都是有一定政策扶持,毕竟想要富起来,就只能想让一部分人先富起来,基于这一点,所谓的供需关系其实并没有那么很重要。而在10年前,我国城镇化进程进入正轨,最关键是人口红利释放达到最顶峰,无论是改革开放还是老百姓进城安家落户,在庞大的住房需求支撑下,房子可称得上是供不应求,本地城市也是重点发展房地产经济。

  第三个,商品的货币属性。啥意思呢?通俗地讲,房价上涨与货币发行有一定的关联,换句话说房价上涨跟通货膨胀有一定的关系。

  根据央行公布的数据显示,截至今年5月,我国的广义货币(M2)供应量为227.55万亿元,是我国GDP的两倍多。若按照5月份美元兑人民币的平均汇率计算,我国M2的供应量超过35万亿美元。

  再看美国,截至今年5月,美国的M2供应量为20.37万亿美元,不到我国的60%,即我国的M2供应量是美国的1.7倍左右。

  这么大量的货币如果进入实体经济,就会引发物价的动荡,但是房地产此时就充当了货币超量增长的吸收器或蓄水池,把多余的资金给吸收了,使整个社会的商品物价指数得以平稳的增长,但是房地产市场却呈现“五年翻一番”的场景。

  第二个问题,中国房地产未来究竟会有怎样的发展走势呢?这个问题我们可以从新房交易规模、投资热点地带还有房价平均增速这三个方向来聊。

  一个结论是中国房地产市场的新房交易规模将逐年递减。过去的20年间,中国房地产市场新房销售规模从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四倍还多,为什么增长势头如此迅猛呢?

  主要得益于四点原因,第一个就是城市化,过去几十年里,我国经历了史上规模最大的城镇化,城镇空前扩张的同时,人口流动的金字塔也出现了,这个金字塔大致呈:农村-乡镇-县城-地级市-省会-主要大城市(指各大区域具有绝对影响力的中心城市)。

  第二个是旧城拆迁改造,旧城改造是城市发展的重要内容,又是集约利用城市土地,不断提高土地利用效益的重要途径,也是使城市结构布局不断合理,并完善城市不同功能所必须采取的措施。目的也是为了让群众的生活水平有所提升。

  第三个是房屋质量的提升,城市现代化程度在不断增加,未来,房地产企业面临的根本任务就是转型,从质量和功能两个维度提升住房的品质。

  第四个是人均住房面积逐渐增加,根据住建部数据显示,1978年,我国城镇居民人均住房建筑面积仅为6.7平方米,大多数城镇居民都处于“蜗居”状态。2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。在这些数字背后,是我国在解决百姓居住问题上付出的巨大努力。

  而目前这四个因素在今后的十年会逐渐淡出,未来十年中国新房交易总量会每年有比例的缩减,呈现负增长的趋势。十几年之后,房地产市场每年的新房交易量可能下降到不足10亿平方米,总体上萎缩大约40%,换句话说,房地产市场交易规模已经达到了顶点,未来交易总量可能呈现趋势性缩减。

  那这么说来是不是房地产已经凉了?也不能这样讲,往后的十几年房地产市场虽然不会再遍地开红花,但是房地产市场依然还是热点市场,这是什么逻辑呢?

  所以我们的第二个结论就是投资热点地带将会集中在三个地方,一个是中心城市也就是省会城市和同等级别城市,比如山东省的济南市和青岛市,广东的广州市和深圳市,内蒙古的呼市和包头。

  第二个是大都市圈,大都市圈是城市群体化发展的一种现象。在西方国家及日本等,都市圈更多是被作为一种“空间现象”来看待。而在我国,基于政府在空间资源组织方面具有强大能力,“都市圈”也成为了一种组织、配置空间要素的主动作为,并编制了很多城市群规划或都市圈规划。大都市圈会对周围1.5万-2万平方千米的范围内产生经济辐射的影响,大体上,以超级大城市为中心,50~70千米为半径画一个圆就构成一个大都市圈,这些大都市圈里面的一些中小城市也可能成为房地产发展的热点。

  第三个是城市群,以超级大城市为中心,400~500千米为半径,范围内的城市还会构成城市群。

  市群中的大中型城市也会是房地产开发的热点地区。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市,50万-100万的叫中型城市,100万-500万的是大型城市,500万-1000万人口的叫特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。07-17目前价格是否太贵?被低估的台湾旅游,最后一个结论,未来,今后的十几年时间里,我国的房地产价格会趋于稳定,既不会大涨也不会大跌,增长率小于等于GDP的增长率。

  最后一个问题,未来中国房地产的租售模式会发生哪些改变?近年来,面对我国房地产市场的一路高涨,年轻人买不起房也租不起房的问题凸显,因此从中央到地方,都在加快租赁住房建设的相关政策发布实施,一面加快保障性住房建设,一面控制商品性租赁住房的价格和管控租赁市场的乱象,同时鼓励押一付一、提取公积金用于交房租等,大大缓解了年轻人的住房压力。

  比如说造了50万平方米,当时的造价成本是1万元,销售价格是1.2到1.3万元,如果最后扣掉一切成本有15%的回报都算不错的了,算下来还没有你去五金店买一副麻线手套,搬一天砖下来的投资回报率高。

  从这个角度看,目前房地产企业的运营模式,这应该是最笨的一种,但它之所以这么干,是因为很多房地产开发商都是空手套白狼,土地的钱不是自己的,借来的,造房的钱、开发的钱都是借来的,预售的周转金是从老百姓手里借来的,甚至工程款也是施工方垫资的,他们就需要借鸡下了蛋,卖了鸡蛋再去还鸡。

  所以,就在这样的大背景下,最好的企业也只能造完房就赶紧出手,回笼资金还账,还完这一大圈的账,要是能剩10%-15%的利润,嘴角都要咧到耳后根了。

  所以,造好就卖的房地产商你大概就可以推断出,他的负债率应该是非常高的,因为他们被逼着还各种债的结果。

  不知道你们有没有留意到一条新闻,中国内地公募REITs问世,近期,我国公募REITs有重大进展。5月,首批公募REITs项目上深两市通过审核。6月,沪深交易所10个基础设施公募REITs已经上市交易。但是其实还有很多人都不知道这个REITs到底是啥?它就是我们刚刚提到的非常重要的角色,有了它房地产企业可以自己持有房产,把房子出租出去。然后再利用REITs的方法,用每年的租金来付REITs的利息,然后由信托公司来提供一笔资金,这个资金不是债务,有点像资产证券化一样,啥意思呢?就是以现金流作为抵押,比如房子值100亿元,信托公司把100亿资金给房地产企业,这100亿不算房地产企业的外债,算是它的证券化资产。

  依照发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,申报REITS项目运营时间原则上不低于3年。同时,项目现金流应当持续稳定且来源合理分散,投资回报良好,近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。且预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%。

  如果这样的话,以后房地产企业投资热点地区的房地产企业肯定会长期持有租赁,这样又能回收成本又能享受到地产升值的长期红利。所以,十年以后中国差不多有50%的房屋是用于租赁的,剩下的50%才是产权房。50%的租赁里会有20%是政府出资造的保障房、公租房,租赁给了低收入群体。

  低收入群体只要交的租金能够支付政府保障房款的利息就可以了,政府就可以把这个本金给信托公司搞一笔REITs,政府也就不用负债了,可以降低地方政府的负债水平。

  出租之后,如果老百姓因为各种原因要去别的城市发展了,房子退出来就给新居民中的困难户。现在这种租赁的保障房只有5%,未来可能会增加到20%,剩下的30%是房地产企业自持租赁,余下的50%还是保持现有的产权销售,当然这些说的都是新增住房,不是存量房。所以说,未来房地产的租赁市场应该说还是一片欣欣向荣的。

  还有很重要的一点,当下的房地产企业经常是透支信用,高杠杆运行,导致房地产市场乱象层出,一地鸡毛。而他们的融资渠道不外乎就十六种,自有资金、银行贷款、预收房款,就是老百姓抵押贷款交的预售房款、建设单位的垫资、房地产信托、上市融资、房地产商品证券贷款、联合开发,就是让合作单位把钱一起打进来、房地产企业的贴息贷款,就相当于卖房信贷,房地产企业拿出10亿元,浙江人大通过一批人事任免!这10亿就相当于贴息贷款,这个时候,如果房款100万,首付30万,另外70万可以去申请银行贷款,银行贷款里面就是贴息3个百分点。

  售后返租,房地产企业买房子后又找户主租回来,去做酒店式公寓出租,保证给户主10%、15%的高利息,对于放买的人来说是一个刺激或者诱惑,但是这种模式存在很大的风险,到最后很容易变成高息揽储,最后形成一堆坏账。

  境外融资。境外融资利息比较低,一般是1%、2%的利息,借了外国的债券或者资金,一般就是2%-3%的利息。非常划算,但是如果遇到人民币汇率突然贬值,就血亏了,所以这个最好是在人民币有强烈升值预期的时候才能操作的,需要看时机。

  融资租赁,简单就是把设备所有权卖掉,但是你还继续以租赁的形式占有使用。私募股权,就是非公开股权交易。债券融资,项目担保融资,夹层融资,这个就相当于股票市场的债转股。这十六种融资方式在一个糟糕的、资金链控制能力差的房地产企业面前,每一种都是魔鬼。

  并不是这些融资工具有问题,而是房地产企业有问题,这才导致烂尾林立,老百姓的积攒了大半辈子的血汗钱打了水漂。

  所以,未来十年,这些糟糕的房地产企业会被市场这个大筛子淘汰出去,数量会减少2/3,而留下实力雄厚的房地产企业,他们将借助REITs来降低企业负责率,增加自持租赁的比例,这无疑会更加进一步的刺激了房地产租赁市场的繁荣。